10月9日,朝陽大望路的一家房產中介老闆在無聊地打發時間。隨著淡季的到來,北京租賃市場需求量和成交量明顯下降。 實習生 彭子洋 攝
  自9月以來,北京的租賃市場便逐步降溫,正式邁開入秋的步伐。根據北京幾大中介公司統計,進入淡季以來租賃市場的成交量在下降的同時,成交價格增幅也在持續放緩。與前兩年的租賃市場不同的是,今年的租賃市場即便在旺季,量價漲幅也較為平穩。而業內人士認為,四季度北京租賃市場的表現或將持續走低。
  成交量顯著下降
  近段時間,北京租賃市場的成交量也像秋天的溫度一樣悄然下降。
  “7、8月份的時候,畢業生來租房子的很多,基本上一周以內就能成交。尤其是一些租金低,距離地鐵近的房子,很快就成交了。從9月份以來,每天來看房和咨詢的人數少了三四成,而且很大一部分是換房群體,考慮相對謹慎,成交周期也拉長了。”大興黃村區域一中介門店職業經理介紹。
  根據鏈家地產市場研究部對其門店成交的統計,2013年9月份租賃日均成交量環比8月下降25.7%。從新增客源數據來看,日均新增客源量環比上月下降10.7%,租賃需求明顯下降。同時,偉業我愛我家市場研究院監測,9月份公司租賃業務成交量環比上月也有近10%的回落。
  鏈家地產市場研究部張旭介紹,租賃市場經過8月份成交量的迅猛增長,隨著租賃旺季步入尾聲,9月份新增需求明顯下降,成交回落。四季度又將迎來傳統租賃淡季,預計未來新增租賃需求還將進一步萎縮。
  租金增長放緩
  不僅成交量明顯萎縮,北京租賃市場的租金增長也顯著放緩。
  據偉業我愛我家市場研究院統計,第三季度,北京市住宅租賃均價為3914元/套,環比二季度均價僅小幅增長1.4%,與去年三季度同期相比增長2.4%。季度租金的同比、環比漲幅比往年5%以上的漲幅明顯收窄。
  租金增幅收窄的原因,在業內看來,主要還是由於供需關係趨於平衡。
  據偉業我愛我家市場研究院統計,從第三季度開始,北京市住宅租賃市場新增房源環比增長了8%,同比大幅增長69.5%。在同時期市場新增客源方面,北京市住宅租賃市場新增客源環比微漲0.7%,同比增長18.8%。
  張旭表示,二手房買賣市場趨冷,部分掛牌出售的房源“轉售為租”情況增多,加上近郊區中回遷房陸續交房流入租賃市場,為租賃市場註入更多新增房源,議價相對更為容易,業主漲價的意願也明顯減弱。
  “房源增幅明顯大於客源增幅,使得租賃市場供需壓力得到明顯緩解。北京租賃市場房租暴漲的時代已經過去,隨之而來的是價格波動更加平穩的新常態。”對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,隨著供求關係的趨於平衡,北京市住宅租賃市場像往年一樣,因為供求矛盾尖銳而導致價格隨成交淡旺季劇烈震蕩的情況已經得到明顯改觀。伴隨租賃市場的降溫,未來一段時間市場成交量價保持平穩、緩慢下滑的趨勢還會持續,整個四季度北京房租均價還將繼續回落。
  ■ 典型區域
  勁松 人氣轉淡租金穩定
  勁松區域由於鄰近CBD,同時老房子較多,配套齊全,一直吸引著大批高校畢業生和年輕白領在這裡租房。每經過一次畢業季,勁松附近的房租水平都會有一個明顯上升,但今年,這種趨勢表現並不明顯。尤其是進入淡季以來,區域里租賃市場的人氣明顯轉淡。
  吳女士在勁松社區有一套45平方米左右的一居室,現任租客下個月租期就到了,她到附近的中介門店打聽租金,被告知像她這套中等裝修的一居室房源,目前的報價在3200-3500元/月左右。“我這套房子現在的租金是3400元/月,看現在這個行情今年真是租不上價了。”
  據記者瞭解,這種租金維穩甚至回落的現象在勁松區域較為普遍。例如農光里的一套中等裝修的43平方米一居室,目前房主報價3200元/月,而據區域內置業顧問介紹,這樣的房源在6月份時實際成交價格可以達到3600元/月。
  農光里附近的一家中介門店置業顧問介紹,最近一段時間來租房的客戶數量明顯變少了。“現在換租的客戶比較多,對房源的條件要求較高,一些性價比低的房子基本上都不會去看。而且一些房主為了儘快把房子租出去,也會主動調低價格。”
  該職業顧問介紹,農光里現在有一套50平方米的小兩居,以前是房主自住,裝修情況較好,步行10分鐘就到地鐵。因為房主急著出租,報價是3900元/月。“6月底時我們店里成交過一套類似的房源,當時的成交價是4200元/月,可是現在這套房掛出大半個月了,只有5、6組客戶去看房。”
  同時,走訪中也有多名置業顧問提到,由於地鐵十號線二期的開通,這一年多來勁松區域的租賃客源已經逐漸被分流到潘家園、十里河、成壽寺等區域,供需關係趨向平衡,也使得區域里的租金水平更為穩定。
  回龍觀 轉售為租現象頻現
  回龍觀區域是北京北部地區的大型居住區,由於靠近中關村-上地商圈,房源多租金又相比市區要低,不少IT白領喜歡在這一區域租房。
  據瞭解,回龍觀區域有大規模的經適房,此外還有國風美唐、首開智慧社等新房交房入住,也給租賃市場帶來不少房源。
  該地區一位門店經理告訴記者,今年以來,買賣市場一直比較僵持,不少房主認為不是售房好時機,於是將房子轉售為租,區域內租賃房源大幅上漲,租賃市場較往年有所降溫。
  王先生有套龍躍苑四區的120平米三居室,他從今年年初將房源掛牌銷售,報價320萬在今年年初不算高,但隨著房價調整,一些急售房源的報價明顯低於這一價格,王先生並不急用錢,不願意降價賣房,所以房子也一直沒有賣出去,最後王先生將房子租出去後選擇暫不出售了。“120平米的三居室一個月租金能到5000元,掛牌銷售的幾個月損失的租金有好幾萬,轉售為租至少會有租金收益,”王先生向記者表示。
  據鏈家地產數據顯示,今年回龍觀區域租金水平相對平穩,而9月由於過了大學生畢業的高峰期,租金水平較8月份有所回落,同比去年也是下降了2.9%。
  麥田房產一位門店經理向記者表示,今年回龍觀的房源較往年有所增加,但租賃需求卻有所減少,今年租賃不那麼緊張,租金也有所回落。比如一套龍錦苑六區的94平米精裝修兩居室,去年的租金價格在4300元/套,今年3800-4000元/套就能租到。而且租賃到期,房主基本也沒有要求漲房租的。
  本版採寫/新京報記者 方王洋 袁曉瀾  (原標題:北京租賃市場“入秋”)
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